14 октября 2025 года прошёл очередной вебинар проекта «Вторник с экспертом». В этот раз трансляция была посвящена инвестициям в коммерческую недвижимость.
ПРИГЛАШЁННЫЙ ЭКСПЕРТ: Илья Мариничев – руководитель комитета «Гильдии риэлторов Черноземья», совладелец компании «Сота» и инвестор в коммерческую недвижимость.
Контакты спикера:
ВКонтакте — https://vk.com/ilyamar74
Телефон — 8 920 211 1177
ДАТА: 14 октября 2025, ВТОРНИК
ВРЕМЯ: 19:00-20:00
ТЕМА: Вложения в коммерческую недвижимость, стрит-ритейл, арендные отношения с точки зрения бизнеса
Запись вебинара будет вам интересна, если вы:
- Предприниматель, который планирует открыть новый филиал, магазин или офис и стоит перед выбором: покупать помещение или арендовать.
- Владелец бизнеса, желающий понять, как выбрать идеальную локацию и площадь для точки, которая будет приносить максимум дохода.
- Начинающий инвестор, который рассматривает коммерческую недвижимость как актив, но не знает, с чего начать и как оценить реальную доходность.
- Опытный инвестор, ищущий практические кейсы и желающий разобраться в налоговых и юридических тонкостях для защиты своих вложений.
Если вы хотите принимать взвешенные финансовые решения и избежать дорогостоящих ошибок при работе с коммерческими площадями — этот вебинар для вас.
На вебинаре спикер затронул следующие вопросы:
- Основные категории арендаторов и на что обратить внимание при выборе локации.
- Плюсы и минусы помещений различной площади.
- Окупаемость вложений.
- Из чего складывается доходность.
- Удачные и неудачные инвестиционные кейсы.
- Ожидание ралли на рынке недвижимости.
- Покупать или арендовать помещения для бизнеса.
- Нюансы налогообложения.
- Принципиальные аспекты в договоре аренды.
Модератор встречи: Алексей Пантелеев — основатель образовательного проекта «Метрополия» и проекта «Вторник с экспертом».
Мероприятие прошло в рамках работы проекта «Вторник с экспертом».
Запись вебинара
Прямая ссылка на запись: https://vkvideo.ru/video222683144_456239577
Основные моменты вебинара
ВНИМАНИЕ: Резюме составлено нейросетью по текстовой транскрибации аудиозаписи встречи И ЕЩЁ НЕ ПРОВЕРЕНО СПИКЕРОМ. Возможны неточности!
Введение в сегмент
Рынок коммерческой недвижимости обширен, но успех в нём определяется узкой специализацией. Моя страсть и экспертиза на протяжении более двадцати лет — сегмент стрит-ритейла, или, как я его определяю, «стрит-ритейл 3–30»: помещения стоимостью от 3 до 30 миллионов рублей. Это небольшие магазинчики, офисы и клиентские центры на первых этажах зданий, выходящие на ключевые магистрали и торговые коридоры.
Этот сегмент — идеальный инструмент для частного инвестора. В отличие от логистических хабов или торговых центров, требующих колоссальных вложений, стрит-ритейл доступен, понятен и обладает высокой ликвидностью.
Ретроспектива рынка: как всё начиналось
История воронежского стрит-ритейла — это история трансформации городского пространства и потребительских привычек.
- 1990-е: Рождение формата. С появлением первых капиталов возник спрос на размещение бизнеса. Предложение было мизерным — несколько десятков объектов на весь город. Началась волна перевода квартир на первых этажах в нежилой фонд. Это было несложно и дало толчок к формированию торговых коридоров на Плехановской, Кольцовской, Московском и Ленинском проспектах.
- 2000-е: Эра сетей и ТЦ. Рынок изменили два фактора. Во-первых, приход крупных торговых центров оттянул часть покупательского трафика. Во-вторых, застройщики начали проектировать жилые комплексы с готовыми нежилыми помещениями, сместив активность в спальные районы.
- 2020-е: Регулирование и новые игроки. Усложнение процедуры перевода квартир в нежилой фонд сократило предложение «с нуля». На смену прежним арендаторам пришли новые: если в нулевых доминировали аптечные сети, затем — игорный бизнес, а после него — пивные, то сегодня драйвером роста стали пункты выдачи заказов («Яндекс Маркет», Ozon, «СберМаркет»).
Этот исторический экскурс показывает: рынок живой и динамичный. Одни ниши уходят, другие — приходят. Главное — понимать тренды.
Классификация объектов: на что обращать внимание
Условно все объекты стрит-ритейла можно разделить по площади и инвестиционному чеку.
- «Крошки» (10–30 кв. м, чек 2–4 млн руб).
- Арендаторы: микробизнес — вейп-шопы, кофейни, груминг-салоны, ремонт техники.
- Особенности: Высокая ликвидность благодаря доступному чеку. Ставка аренды здесь считается «за штуку», а не за метр, и может быть в 1,5–2 раза выше, чем в среднем по рынку. Цена за кв. м также самая высокая, но общая сумма вложений невелика.
- «Средний формат» (30–60 кв. м, чек 5–9 млн руб).
- Арендаторы: самые востребованные — парикмахерские, клиентские офисы, пункты выдачи, небольшие аптеки.
- Особенности: Наиболее ликвидный и сбалансированный сегмент. Рекомендую начинать именно с него. Стабильная аренда, относительно быстрая окупаемость.
- «Крупный формат» (60–120 кв. м, чек 10–15+ млн руб).
- Арендаторы: пивные сети (с оговорками по законодательству), алкомаркеты, страховые и риелторские компании.
- Особенности: Снижение стоимости за кв. м, но рост общего чека. Часто выгодно приобретать объекты с возможностью зонирования и сдачи частями.
Критерии выбора: место, место и еще раз место
Для стрит-ритейла ключевых факторов три, и все они сводятся к локации.
- Пешеходный трафик. Хорошим показателем является поток от 500 человек в час. Минимум — 250–300. Трафик нужно замерять «на ступеньках» — считайте людей, которые физически могут зайти в ваше помещение.
- Фасад и видимость. Чем шире и «аппетитнее» фасад, тем лучше. Важна открытость обзору, отсутствие заграждающих конструкций и веток деревьев.
- Входная группа. Идеально — не более трех ступеней. Крутая лестница или спуск в подвал могут «отсечь» до 30% потенциальных клиентов.
Архитектурные нюансы
- Планировка: Предпочтительны свободные планировки без несущих перегородок. «Хрущёвки» идеальны для перепланировки под торговлю, в то время как панельные дома сильно ограничивают возможности из-за несущих стен.
- Состояние: Капитальное состояние — важно, дорогой косметический ремонт — нет. Арендатор всё равно сделает его под себя.
Портрет ключевого арендатора
- Пункты выдачи: Драйвер рынка. Готовы платить хорошую ставку, особенно в локациях с высоким спросом по их внутренней аналитике.
- Сетевые игроки (аптеки, алкомаркеты): Сильные и надежные, но договоры аренды диктуют жесткие, с минимальными возможностями для переговоров. Внимание на пункт об индексации!
- Местные предприниматели: Более гибкие в переговорах, но требуют большего внимания в управлении.
Финансовая модель и окупаемость
Инвестиции в стрит-ритейл — это не про сверхдоходы, а про надежное сохранение и приумножение капитала.
- Доходность: Арендная доходность составляет в среднем 8–10% годовых. Капитализация (рост стоимости объекта) — еще 10–15% в год. Итоговая эффективность вложений — около 20% годовых.
- Сравнение с другими активами:
- Депозиты: В краткосрочной перспективе при высоких ставках могут быть выгоднее, но в долгосрочной — недвижимость стабильно выигрывает.
- Жилье: Коммерция выигрывает по окупаемости в 2 раза за счет более высокой арендной ставки.
- Оценка стоимости: Простой ориентир — стоимость объекта ≈ арендный платеж × 130 месяцев. Если помещение сдается за 50 000 руб. в месяц, его справедливая цена — около 6,5 млн руб.
Текущий момент: почему сейчас лучшее время для входа
На депозитах у населения лежат рекордные суммы — около 60 трлн рублей. По мере снижения ключевой ставки эти деньги начнут искать альтернативу. Значительная часть хлынет на рынок недвижимости, что вызовет рост цен и сокращение качественного предложения. Окно возможностей — ближайшие 6–9 месяцев.
Практические советы
- Арендовать или владеть? Если бизнес на стадии активного роста — арендуйте, чтобы не замораживать капитал. Если вы вышли на стабильный режим — владейте для повышения устойчивости. В любом случае, считайте внутреннюю арендную ставку для чистоты финансовой модели.
- Новостройки vs «вторичка»: С коммерцией в новостройках нужно быть осторожным. Застройщики часто завышают цены, а риски высоки: перенасыщение предложения в ЖК, долгий выход на проектную аренду, решения жильцов, ухудшающие доступность.
- Цоколи и подвалы: Однозначно не рекомендую. Спрос на них на порядок ниже, ликвидность минимальна. Исключение — уникальные кейсы, когда под конкретного сильного арендатора вы покупаете объект по очень низкой цене.
Заключение
Стрит-ритейл — это уникальный актив, который сочетает в себе понятную экономику, высокую ликвидность и надежность. Он позволяет инвестору с капиталом от 3 миллионов рублей не просто сохранить сбережения, но и создать стабильный источник пассивного дохода с перспективой капитализации. Главное — глубоко погрузиться в специфику сегмента, тщательно выбирать объект и помнить: в коммерческой недвижимости нет мелочей. Успех определяют детали.
Коллеги, копируя информацию из нашего ресурса, не забудьте указать ссылку на первоисточник — вам не сложно, а нам полезно.
Заранее благодарим!
Алексей Пантелеев и команда образовательного проекта «Метрополия»